ボロ物件を運営するにあたって、建物自体にフォーカスされることが多いですが、入居者のことをしっかり考えたことはありますか？
完璧なリフォーム物件をせっかく苦労して作っても、入居者が全てを無に帰す、努力が水の泡になってしまうこともあるわけです。
滞納、ゴミ、騒音、近隣住民とのトラブルに発展、、、
本当に変な人が世の中居るもんで、入居者が指示に従ってくれず、オーナーが病んでしまうことすらあります。
そうなんです。
ボロ物件では入居者の選定が収益的にも、そして精神的にも長期運用のカギとなるのです！
ボロ物件でもきちんとした入居者で部屋を埋める方法
ちゃんとした入居者で部屋を埋めるには
・建物の見た目をきちんとする
・賃料設定を極端に安くしない
・審査を厳しくする
等の対策をして、トラブルメーカーが入居しないようにすることが大事です。
人間の心理として、治安が悪そうなところには、治安の悪い人たちが集まります。
ですからボロ屋敷には、それ相応の人が集まってきてしまうのです。
賃料が低いということは、低所得にならざるを得ない人が入居申し込みしてくる可能性が増え、どうしてもトラブルメーカーが増えがちです。
そして、部屋埋まるしまあいっか、と油断してトラブルメーカーを招き入れてしまう。。。
入り口の時点で危なそうな人を排除することで、良質な入居者で部屋を埋めることができます。
ただこの方法は諸刃の剣で、狭めすぎると今度は満室にできなくなり、収支が合わなくなってしまいます。
入居者の質と、収益のバランスをとれるようにうまく調整しましょう。
最低限のお化粧はして、こちらが選べる立場にできるような物件、賃料設定に改善することが大事です。
ただ、これはもともと入居者がいない場合です。
ボロ戸建てならそもそもの売主が前居住者ということが多いと思うので、ほぼ確実に空スタートでいけますが、ボロアパートの場合、一定数の入居者がいるかと思います。
既に人が入ってしまっているので、選定するもなにもありません。
変な人じゃないことを祈るのみなのでしょうか。
そんなことはなく、物件を精査することで、トラブルを抱えた物件を掴まずに済みます。
入居者アリのボロアパートを買う場合、既存の入居者の属性の見極め方
入居者アリの場合、建物の共用部や外観は見ることはできても、
・居住スペースを見ることができない
・既にいる入居者を選ぶことができない
などの問題があります。
特に、ボロ物件の場合、賃借人に問題ありなことが結構な確率であります。
物件自体に問題がないのに、賃借人に問題があるせいで他の部屋の賃貸がつかない、すぐ出て行ってしまう、などのトラブルが起きてしまうこともあるので、気合を入れて確認していきましょう。
レントロールからあたりをつける
レントロールから読み取ってもらいたい内容として
・賃借人の年齢
・賃借人の職業
があります。
入居者の年齢はよく見ておきましょう
高齢者の方が住まわれている場合、ちょっと大変です。
立ち退きしようにも、体力もないし、引き取り先もありません。
最悪、保有中にお亡くなりになってしまうこともあるので、かなりの爆弾となってしまいます。
賃借人の職業や、勤め先を見ておくことも、重要です。
収入が低く、賃料を払うのがやっと、という方は、後々滞納トラブルになることも予見できたりするので、要チェックです。
現地で確認しておきたいこと
紙面では入居者の様子を読み取ることができません。
・共用スペース
・ポスト
あたりを見ると、トラブルメーカーが住んでいるかどうかあたりをつけることができます。
共用スペースは、あくまで皆のものであって、個人が勝手に占有してはいけないものです。
傘なら全然問題ないんですけど、明らかに自分の私有地だと言わんばかりに物が置かれているのはかなり身勝手な人で、危険です。
クレーマーになりがちですし、退去後の部屋が凄まじいことになっていたりします。
なにせ勝手に自分のものだと思っているわけですからね、、、
賃料払ってるんだからどう使おうが勝手でしょ！というスタンスです。
ポストも、郵便物があふれ出していないか要チェックです。
自己管理ができていなく、生活に何らかの支障をきたしているのは確実です。
精神的に病んでいたりして、滞納も確実に起こります。
詐欺物件の場合もあるので注意
物件の利回りを高くするためや、満室に見せるために入居してもらって、所有者が変わった瞬間退去される場合があります。
明らかにボロボロな物件が利回り20％で満室！とかだったら怪しくありません？
リフォームありきのボロ物件投資でそんなものにそもそも手はださないのかもしれませんが。。。
入居者の事をしっかり考えてリフォーム、賃料設定をしよう。
ボロ物件にはなかなか入居者はつかないのではないか、と心配があるかと思いますが、そんなことはありません。
人にはそれぞれ、生活事情、また好みなどが分かれます。
どうしてもボロ物件は嫌だから、場所が田舎になってでも、新しい物件に住みたいという人もいれば、都心に住めればボロ物件でも何でもいい、という人も当然います。
自分の物差しだけで考えずに、どういう人だったらこの物件に住んでくれるか、というのを考えられると、おのずと入居者の質も上がってくるはずです。
そう考えていくと、おのずとリフォームはどこを重点的に施すか、賃料設定はどれくらいにすればいいか、などが見えてきますよね。
入居してもらえるかはアイデア次第です。
色々戦略立てて物件購入していきましょうね。
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