ボロ物件投資は資金が少なくても、属性が低くて融資がつきにくくてもそもそもの物件価格が安いため、他の不動産投資に比べて参入障壁が低いです。
また物件の性質上、高利回りを狙いやすいのが魅力です。
ただ、その分初心者が安易に手を出した結果、失敗して辛い思いもしやすいのです。
今回はそんな人を一人でも減らすために書きました。
この記事を読めば、そんなボロ物件投資で失敗しがちな項目について詳しくなれるかと思います。
高利回りの投資物件は失敗しやすい、という大原則を忘れない
何を当たり前のことを、と思われるかもしれませんが、一番大事かもしれません。
ボロ物件、ボロ戸建ては高利回り！という話が多すぎて、誰でも高利回りにできるという思考に染まり、リスクがあることを忘れてしまいがちになるからです。
投資の大原則は
リスクが低く、確実に利益が得られるものほど利回りが低く、
リスクが高く、思ったような利益が得られないものほど利回りが高い、です。
これを心に刻んでください。
例えば利回りが20％あって、それが将来確実に得られる物件をあなたが所有していたとして、それを売ろうと思いますか？
5年保有したら元を取れて、翌年以降もずっと利益を生み出してくれるのですよ？
今すぐ現金が欲しいなど、よっぽどの事情がない限り売りませんよね。
そう考えると20％のうちには、その利回りが確実ではない、なにかしらのリスクがあるということです。
私たちはそういった物件に存在するリスクをしっかりクリアにしていかないといけないのです！
賃貸需要のないボロ物件を購入してしまい失敗
これは周辺の賃貸需要をよく理解していないことでよく起こります。
極端な話、山奥にあるポツンと一軒家にでてきそうな家が利回り100％で売りに出されてても、絶対買いませんよね？
絶対住む人なんていないじゃないですか。
まあ、そんな現実離れな物件はないのですが、
・人口がどんどん減っている地域で
・空室物件で溢れかえっていて
・相場より賃料設定が高い
上記に当てはまるボロ物件はまず埋まりません。
特にボロ物件は、新築時と賃貸需要が変わっていることもあり、当時なら妥当な立地も、現在だと全く需要のない立地、ということもよくあります。
賃料設定も、地域によって全然基準が違います。
妥当だと思っていても、実際は割高な賃料だった、とならないようにしてください。
特に賃料設定なんて空室であればいくらでも都合よくつけられます。
地場の不動産管理会社から事前に賃貸事情をヒアリングしておくくらいは絶対にしておきましょう。
リノベーションへの費用投資を甘くみて失敗
これも見くびっていると足元掬われます。
自分でＤＩＹできる人ならいいのですが、業者に依頼するとなると、結構な費用になります。
物件によっては購入費用より、リノベーション費用のほうが高くつくことだってありますからね。
あとは、賃料アップに繋がらない無駄なリノベーションへの投資もあったりします。
お客様の満足度を上げることは長く住んでもらうために重要ですが、賃料アップに直接繋がらないのなら、費用はかけるべきではないです。
あくまで投資ですから、最小の費用で最大の利益が出ることを常に考えましょう。
ここら辺の収支計算を入れ込まないと、せっかく積み上げた収益が毎回リノベーション、修繕費用によって無に帰すことになります。
いつまでたっても投資額を回収できずに、赤字を垂れ流すだけの物件になってしまうので、入り口で失敗しないように、コストは厳しめに見ておきましょう。
こういったのは、「まあ何とかなるでしょ」、「まさか自分が失敗する訳ない」、と楽観視して、戦略を練らずに楽して儲けようとすることで起こります。
自分本位な投資は人も利益も絶対についてきません。
カモにされるだけです！
自分のことも、入居者のことも、よく考えない投資は必ず失敗する
この地域には賃貸需要があるのか、賃料設定は標準か、どんな人が住みそうか、など、細かくちゃんと見ることで、投資の失敗はグッと減ります。
例えばですが、駅距離は絶望的に遠い物件があったとします。
収益物件でいえば駅距離は命なので、パッとみ敬遠すべき物件です。
けれども、周囲に大学がある場合、その大学に通う大学生に需要があるわけです。
ちなみにですが地方の場合、そもそも駅距離はそこまで重要な要素ではない、ということもあるのです。
東京に住んでいるとまず出てこない発想ですよね。
賃貸対象を敢えて絞ることも有効です。
女性専用マンションも、地域の半分の賃貸需要（男性）を敢えて排除することで、もう半分（女性）からの賃貸需要を上げることができます。
このように、ただ貸せる、貸せないだけでなく、どうやったら借りてもらえるか、お客様のニーズを正確に捉えてリノベーションなども計画することで、安定的な収益に繋げることができるのです。
収益計算も、しっかりシビアに見てください。
買いたい気持ちが先行して、コストを甘く見積もると、本当に痛い目みます。
中途半端なリノベーションは費用だけ掛かって集客に繋がりませんし、あなたが思っている以上に修繕の周期は早いです。
安い物件であればあるほど、リノベーション、修繕コストは重く圧し掛かってきます。
掛けるべきコスト、不要なコストをしっかり仕分けして、無駄な出費を限りなく無くすことが、重要です。
不動産というのはいわゆる「枯れた投資」です。
買った後に起こるであろう失敗、リスクというのは過去にさんざん検証され、解決方法も出尽くしています。
確実に成功する方法はないですが、失敗を回避するための方法は示されています。
ボロ物件はハイリスクハイリターンですが、しっかり検討できるようになれば、ミドルリスク、ハイリターンな投資物件に変身させることも可能です。
しっかり学んでいきましょう！
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