シェアハウス、最近は認知も上がっており、住みたい人も、経営に興味がある人も増えてきています。
シェアハウスはコンセプト次第で入居率が大きく変わり、賃料も付加価値をつけられれば、相場より高い値段で貸し出すことが可能です。
しっかりと企画できればドル箱物件になり得ます。
またリノベーションが前提のボロ物件との相性もよく、結構おすすめです。
修繕コストをとっても、普通にリノベーションするより安くできる可能性があります。
例えばですが、通常の賃貸アパートであれば、各部屋ごとに水回りの修繕が必要ですが、シェアハウスだとこれらを共用設備としてまとめることができます。
トイレなど、３～４人に一つでも十分です。
コストを削りながら、物件のグレードアップも図れます。
そんなボロ物件との相性のいいシェアハウスの特徴について話していきたいと思います。
読み終わるころには、シェアハウスをボロ物件投資の一つの戦略として考えられるようになるでしょう。
シェアハウスはコンセプトが大事！
シェアハウスではコンセプトが重要です。
コンセプト次第で入居率が大きく変わります。
例えばですが、共用設備にガチな音楽スタジオをつけて、入居者は誰でも使用可能、とかですね。
家賃だけでみるとめちゃくちゃ高いけど、活動費込みで考えたらめちゃくちゃ安い、というバリューをつくれます。
比較対象が近隣の家賃ではなく、スタジオ使用料になるので、結構強気な家賃でも全体で考えたら安いよね、と価値を感じてくれるのです。
家賃以外にも、わざわざ外に出なくても家で練習できる、というオンリーワンの特性を持っているので、ニーズがハマれば最強です。
他にも、ワークスペースが充実している、キッチンが豪華、共用施設がとにかくおしゃれ、など、バリューの出し方は様々です。
住人同士の交流を求めている人も多い
建物のコンセプトに付随して、イベントなどの企画をすると喜ばれたりします。
国際交流ができるシェアハウスとか、よくありますよね。
シェアハウスは結構外国の方の入居が多かったりするので、そういったのを加味して企画するのも面白いです。
あとは生活支援型、起業家育成型などといったものもあったりします。
エリアの特性を生かして、どういった人たちが住んでいて、どういった企画の物件が喜ばれるのかを考えられるといいですね。
シェアハウスは日々の管理も大切
まず、建物の企画をスムーズに行えるように管理していくことが必要です。
先の音楽スタジオの例でいけば、スケジュール管理、音響設備のメンテナンスが必要になりますよね。
いつ行っても誰かがずっと占有していて使えない。
音響設備は置いてあるけど壊れていて使い物にならない。
なんてことになっていたら、借りている意味がなくなってしまいます。
そういった不満がでないように日々細かな管理が重要になってきます。
また、シェアハウスでは人との交流が多い分、人間関係にも気を配らなければなりません。
入居後の住民間のトラブルを避けるために、ハウスルールをしっかり決め、順守させるよう最初にしっかり指導することが重要です。
そのため、入居者の選定も重要です。
一人でもトラブルメーカーを入れてしまったら、もう大変。
シェアハウス全体の空気が悪くなり、「あの人がいるから」という理由で退去していく人も出てきてしまいます。
余分なトラブルを避けるためにも、入り口の時点で予防しましょう。
予算に余裕ができるほどの利回りにできているのでしたら、管理委託も一つの手です。
特にシェアハウスのコンセプトによっては、日々の管理が入居率に直結するので、自主管理はかなり大変です。
ここでケチってコンセプトはたいそうなのに、実際は全然機能していないと、すぐに出ていかれてしまいます。
口コミにも書かれてしまったりするので、収益性がガクッと落ちてしまいます。
事業性が普通の不動産投資より増し、ある意味ホテル業的な側面も見せるので、管理が行き届いているかはとても重要です。
シェアハウスは空室リスクが他の不動産投資と比べて低い
収益物件との観点からの特徴でいいますと、部屋数が多いため、一部屋退去されても、収益への影響が小さくなります。
例えば区分マンション投資とかだと、賃借人が退去したらいきなり収入がゼロになります。
それが２０部屋くらいある一棟シェアハウスとかなら、一部屋空いてもダメージは1/20です。
もちろん、その分募集費用や、満室にする労力が増えるというデメリットはありますが、リスクヘッジしやすく、精神的に楽です。
また、共用部のスペース分、収益性が落ちてしまう、という声もあるかと思います。
確かにそうですが、物件に独自性を持たせることで通常より賃料単価を上げることができ、共用スペースで減ってしまった分の収益を補って余る分まで回収することも可能です。
普通の賃貸物件だと、駅距離、築年数くらいでしか賃料の差をつけられません。
住む、というニーズに対し差別化が図れないからです。
いくらリノベーションなどを頑張っても賃料は多少しか伸びません。
けれども、コンセプト型シェアハウスでは、コンセプトをしっかり打ち出すことで、唯一無二の物件を作り出すことができます。
音楽スタジオの例でも話しましたが、「ここにどうしても住みたい！」というニーズを生み出せれば、周辺の賃料単価では考えられないような賃料でも貸し出すことが可能になっていくのです。
「賃料は高いけど、スタジオを毎回借りるより安上がりだよね。」
と、比較対象を「近隣の賃料」から「他のもの」に変えるのがミソです。
コーディネート会社のサポートを受けて、安全に運営するのがベター
ただ部屋を貸していればいい不動産投資とは違い、建物を運営していかなければならないため、色々なことに気を配らなければいけません。
メリットも多いですが、その分運営方法を誤ると、空室だらけの不人気物件になってしまうことも十分あり得ます。
そういったのが心配な方はコーディネート会社にサポートしてもらうのがかなりいいと思います。
コーディネート会社とは、シェアハウス経営をサポートする会社のことです。
シェアハウスの専門会社なので、シェアハウスの細かなところまでサポートしてくれます。
例えば、シェアハウスは民泊とは異なり、資格や営業許可申請などは不要です。
ただし、寝具の管理を管理者として行う場合には旅館業に該当し、保健所への申請が必要だったりします。
そういった、知らなかったがために違反営業をしてしまっていた、という事態を事前に防いでくれます。
通常の大家業と違うので、既に不動産投資の実績がある人でも知らないことが多いです。
費用になるからといって全て自分一人でこなそうとすると、かえって余分な費用をかけてしまって損をしてしまったり、
しておかなければいけない申請などをし忘れて、賃貸に出せないなどのトラブルに見舞われたりします。
初めての方には寝耳に水みたいな事が起こり、予定していた工程で進められない、ということにもなります。
あなたのパートナーとして、心強い味方となってくれるでしょう。
シェアハウスはコンセプトが面白いものでしたら、広告をしなくても口コミで広がっていき、絶えず入居待ち、という状況を作る出すことができます。
そうなれば賃料も上げたりもできて、物件の収益性も上げることが可能です。
ぜひ、コンセプトをとがらせて、話題のシェアハウスを作り上げましょう。
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