そのボロ物件、本当に利益でるの？詐欺みたいな営業トークで利益のでない物件を掴まされないようにするためのノウハウ
不動産投資の世界は、ある意味騙し合いの世界です。
ボロ物件だろうと変わりありません。
良い物件ですよ、と勧められるがままに買って中身を開けたら酷い有様だった、なんてことは本当によくあります。
今回はボロ物件に限らず、あなたが騙されないようにするために、最低限抑えてほしい事項をまとめてみました。
詐欺みたいな物件を売るために使われる、注意すべき営業トーク
高利回りだから必ず儲かるという理由でボロ物件を勧めてくる
おっしゃる通りです。その利回りが実現するのならば。
物件を売る際、表面利回りを上げるのは簡単です。
賃料設定を上げればいいだけですから。
紙面上の数字に騙されないでほしいです。
満室時の想定賃料をつり上げて、高利回り物件に見せかけた手法があります。
相場の賃料と乖離しているので、実際に賃貸付けしようとすると当然埋まらず、結局相当利回りの低い物件になってしまったりします。
また、賃貸需要のない物件であれば、そもそも賃貸がつかずに一円も利益を生み出さない物件に成り下がります。
特にボロ物件は、実現したら高利回りだけど、実際は全く賃貸のつかないダメダメ物件ということが多いので、気を付けてほしいです。
もちろん、超高利回りになるボロ物件は存在します。
ただ、そういった物件は簡単には手に入らず、リノベーションや広告戦略などで、物件を蘇らせることで実現可能になるのです。
家賃保証で空室リスクの心配がないと進めてくる
物件が古くても、サブリース契約をすれば家賃保証されるから大丈夫、という話にも気を付けましょう。
家賃保証期間は20年なのに、2年後には賃料引き下げ交渉、応じてくれないのであれば契約破棄。
とかなったりします。
法律上、賃借人であるサブリース会社のほうが立場を保護されるようになってしまっているので、賃料下げろと言われたら、下げざるを得ない状況になってしまいます。
こういったのは、賃料と賃貸需要をろくに調べず、将来の賃料設定、空室リスクを計算できずに買ってしまったときに起こる悲劇です。
悪質なサブリース会社は、将来確実に賃料が下がることをわかっているのにそういったことを伝えずに契約してくることがあります。
もちろんサブリースにもメリットがあるので、運営にプラスになるのであれば是非活用してほしいのですが、築年数ごと、地域ごとの家賃相場はきちんと把握してから検討するようにしましょう。
節税目的で不動産を勧めてくる
営業トークでは、「収益をマイナスにして、所得税を減らしましょう」という話で節税対策を謳っています。
確かに、節税対策になる場合もありますが、所得によってはほとんど意味ないことが多いです。
また、仮に赤字になっても大丈夫、と仕組みをあれこれと説明されると思いますが、不動産投資で節税なりなんなりできても、赤字経営の時点でお話になりません。
節税の仕組みについてはここでは割愛しますが、物件の価格、残存耐用年数、購入者の収入によって節税効果は全然違います。
そして仮に節税できたとしても、投資全体でみると大赤字、ということもあるのです。
営業マンはそういった都合の悪い部分は話さず、節税になる、とか生命保険の代わりになるといって物件を勧めてきます。
話を鵜呑みにしないで、収支シミュレーションをして、本当に利益がでるかどうか検証するようにしましょう。
上記の営業トークがでたら全て利益の出ない、詐欺みたいな物件なのか？
と言われると、全部が全部そうではないのが難しいところで、実際にきちんと効果がでる物件もあります。
じゃあどう判断すればいいのよ、と思うところですが、
・賃料相場を把握しとく
・賃貸需要があるか把握しておく
この二点を抑えておけば被害を被る可能性は大幅に減らすことができます。
結局これらの営業トークで出てくるテクニックって、不動産投資における枝葉の部分で、投資で一番大切な要素である、収益がきちんと出ることを抑えられれば、上記の問題は解決するのです。
これらをしっかり把握していれば、話を聞いたときに、「その条件だと利益でなくないか」となんとなく気づくことができます。
では、どうやったら把握できるのかというと、下記の事項を意識してほしいなとおもいます。
詐欺みたいな物件に引っかからないようにするための準備
自分の足で物件を確かめる
自分が住んでいる地域で不動産投資ができればいいのですが、特にボロ物件だと、自分の馴染みのない地方にある物件であることも多いです。
そういった際、賃料相場の形成のされ方が自分の地域と違ったりします。
例えば車社会である群馬県、ここでは駅距離はあまり重要視されません。
群馬県は一人車二台が普通で、近くに駅がないと生活ができない、ということはありません。
ですから、駅が近いから賃料高くても大丈夫！という判断は群馬県では間違いになります。
こういう感覚ってなかなか現地にいかないと掴めなかったりします。
遠いからといって現地調査を怠ると、賃貸つく地域だと思ったら全然つかない、といった悲劇が起こるので、必ず行ってほしいです。
信頼できる不動産会社を見つける
これも超重要です。
不動産会社によっては、担当者がどうしても売りさばきたい物件を勧めてきたりするなど、自分の成績のために顧客を利用する人もいます。
そういった人を避けるためにも、きちんと自分と向き合ってくれるかを見極める必要があります。
先の例でいえば、賃料単価がおかしいことを指摘してくれたり、自分の条件に合った物件を紹介してくれたりします。
・メリットだけでなく、デメリットもきちんと説明してくれる
・自身の投資スタンスにあった物件を紹介してくれる
・事実に基づいた賃貸シミュレーションを作成してくれる
など、あくまで顧客第一のスタンスでいてくれる不動産会社を見つけることができれば投資成功にグッと近づけます。
また、そういった信頼できる担当者を見つけるためには、自分自身も信頼されるように行動することが重要です。
融資を利用する予定なら、あらかじめ銀行から融資できる金額を提示してもらっておく。
物件紹介されたら、検討できないものでも理由を添えて素早く返信する。
売主の希望金額に届かなくても、買付を出すなどして、買う意欲があることを明示する。
など、こういった日々の行動の積み重ねが物件取得、担当者との信頼関係構築に繋がります。
いかがだったでしょうか。
・営業の言葉に惑わされず、自分で物件のことを調べる癖をつける
・本当に味方になってくれる担当者を見つける
これができれば詐欺みたいな物件を掴まされずに、きちんとした不動産投資をすることが可能になります。
自分の成功を、他人にコントロールされないようにするためにも、自分で意思決定できるような知識、準備を怠らないようにしましょうね。
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