ボロ物件投資は、うまく運営できればかなりの収益を獲得できることが可能な反面、選定を失敗すると全く利益を生み出さない負債となってしまうリスクも抱えています。
本日はそんなボロ物件のメリットデメリットを紹介していきます。
メリットデメリットをよく理解して、確実な投資をできるようになりましょう。
ボロ物件におけるメリット
価格が低く利回りが高い
上手くリノベーションできれば、高いキャピタルゲインを得ることも可能
これはボロ物件投資をする最大の動機になりますよね。
なにせよ、価格が安いので手が出しやすい。
地方の物件を上手く買えれば数十万円で買うことができます。
リノベーションを上手くして賃貸付けもせいこうすれば、利回りも10～20％くらいになります。
築古でも、きれいな状態に整えられて、満室稼働、利回り15％なんてなったら超優良物件です。
中には50％とかになったりします。
ある程度運営したら、市況を見計らって売りに出してしまえば、購入したときの倍以上の値段で売ることも可能です。
賃料収入で元も取れて、超高収益な物件としても簡単に売れてしまう。
他の不動産投資ではなかなか実現できないことがボロ物件投資では可能なのです。
オーナーチェンジの場合、収益性が可視化されている
これも結構なメリットです。
なんてったってどういう人に需要があるかとか、一発でわかりますからね。
今までどういった人が住んできたか、どれくらいの賃料であれば入居が決まったか、平均の入居率、経費、修繕履歴などもわかります。
もし入居率が低くても、その理由を分析できて、実行できるのであれば逆にチャンスになりえます。
一方、新築物件は全くの未知数です。
地域の賃料相場や現地調査で何となくわかっても、データが弱いです。
なので最初のシミュレーションでとのずれがどうしてもずれてきてしまいます。
賃料の変化が少ない
特に新築の収益物件につけられる賃料は、新築プレミアムがついており、正確な収益性を反映できていません。
最初に貸すときと、次に貸すときで、賃料がガクッと落ちます。
ボロ物件ではそもそも賃料が最低限まで下がっているので、リノベーションで上がることはあっても、下がることはありません。
収益シミュレーションでも、賃料での誤算が少なくなります。
ただ、そもそも賃貸がつかなかったら元も子もないので、そこはきちんと精査しましょうね。
ボロ物件におけるデメリット
物件選定を見誤ると、全く利益の出ない赤字物件になってしまうリスクがある
高利回りが見込める物件には必ずついて回る問題で、慎重に見極める必要があります。
まず考えられるのが、賃貸が全くつかないことです。
賃料が高すぎる、そもそも賃貸需要がない
これは、高利回り物件という言葉につられて、物件の周辺需要をよく精査をせずに買ってしまったために起こる現象です。
きちんと周辺の賃貸相場、賃貸需要を調べて、賃貸がちゃんとつく賃料なのか、そもそも借り手がいるエリアなのかを見極めましょう。
修繕費用が掛かりすぎる物件だった
特にボロ物件のように元々の価格が安い物件だと、物件購入価格より修繕費用のほうが高くついてしまった、ということも十分あり得ます。
これも、物件購入前に業者の人に内見同行してもらって、見積もりをだしてもらうなどして費用を把握、修繕費用を織り込んだ収益シミュレーションを行いましょう。
また、次に修繕がいつ必要になりそうかを聞いといて、そこも織り込めるとなお良しです。
建物が欠陥だらけで貸すことすらできない
建物を支える柱や基礎などの躯体部分がボロボロになっていて、修繕不可能な状態だった場合、取り壊しをしなければいけないこともあります。
収益を生み出す前に建物がなくなってしまったら最悪です。
ただただボロ屋敷を更地に変えただけ、地域の治安を少し良くしただけで負債のみが残る状態です。
いくら修繕やリノベーションをすれば物件が蘇るといわれていても、限度があるので、そこの見極めをできるように尚更業者の方同伴がいいと思います。
他の不動産投資と比べ、圧倒的に手間がかかる
築古物件投資は、修繕、リノベーションが前提の投資です。
これをしなかったらただの廃墟です。
雨漏り、シロアリの修繕に始まり、時代遅れの設備をリノベーションをして、やっと借り手がつきます。
買ったら募集掛けて人入れて終わり、というような普通の不動産投資と違い、一事業として物件の再生を行う必要があります。
高利回りを達成するには、他の投資ではないような労働を買って出る意識でいないと難しいです。
まとめ
利回りが高いので、早期に投資資金を回収でき、他の不動産への資金に充てることもできるのもボロ物件の魅力です。
一方で、選定を間違えると、入居もされない、売却しようにも買い手がつかない、と八方ふさがりとなるリスクも抱えています。
ただ、デメリットを見返すと、実はどれも事前の調査で避けることが可能だと思いません？
きちんと物件周辺の情報を集めて、どこを修繕しなければいけないかきちんと把握して、やるべきことをきちんとこなせばデメリットはほとんどなくすことができるのです。
リスクを処理して、きちんと貸せる状態にすれば、ボロ物件投資は難しくありません。
見せかけの高利回りに惑わされず、一つ一つリスクを排除していって確実な投資物件に育てていくことが大事です。
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