ボロ物件投資の高収益性には興味あるけど、あんなボロ屋敷が本当に利益を出す投資物件になるの？
そんな疑問を抱き、なかなかボロ物件投資に手を出せないでいる方も多いかと思います。
ボロ物件投資にはいくつかセオリーがあります。
- そもそも再生不可能な物件には手を出さない
- そもそも賃貸がつかない物件には手を出さない
- そもそも収益が出ない物件には手を出さない
どんなにプロが頑張っても、どうしようもない物件が世の中には溢れています。
この三つを前提に、ボロ物件投資を進めていけば、最悪の事態は避けられるでしょう。
そして再生するにあたって
- 物件の価値を再生する
- 再生した物件の需要を再生する
という二つのポイントを抑えていくことが重要です。
順番に見ていきましょう。
ボロ物件の価値を再生する方法
再生の話の前に、セオリーの復習です。
そもそも再生不可能なボロ物件には手を出さないようにする。
では、再生不可能な物件とはどんなものでしょうか。
- シロアリ
- 傾き
- 雨漏り
基本的にこれらの被害が酷い場合は手を出さない方が無難です。
建物にとってクリティカルな部分をダメにしてしまう原因で、建物を取り壊したほうがいい状態になっている方が多いです。
こうなってしまうと、仮に修繕できたとしても、費用が掛かり過ぎてしまい、わざわざボロ物件を買う意味がなくなってしまいます。
ただし、被害が軽微な場合は、検討の余地ありということも念のためお伝えしておきます。
ここの判定はなかなか難しいところもあるので、知り合いに大工さんとかいれば内見時に一緒に見てもらえるといいですね。
そういう方がいない場合は、専門家の方に同行してもらうのもありです。
何でもかんでも避けているといつまでたってもいい物件と巡り合えないので、自分の中でラインを決めて、リスクを許容することが大事です。
この大前提を抑えた上で、物件の再生に取り組みましょう。
ピンポイントリノベーションによる再生
物件の価値を再生するといえば、リノベーションですよね。
ただ、これは何でもかんでもリノベーションすればいいというわけではありません。
- 賃料に直結するところのみリノベーションを行い、完璧を求めない。
どんなに頑張って新築みたいなリノベーションをしても、築古物件は築古物件です。
特に賃貸物件を検索する際は築年数ありきで、そもそも対象から外れてしまうことがほとんどなのです。
また、本当の新築と、新築みたいな築古だったら、本当の新築を選びますよね。
それを踏まえた上で、効果のある部分をしっかりリノベーションすれば、建物価値の上昇と修繕費の節約が行えます。
リノベーションの目的は、最低限貸せる状態にすること、最底辺の賃料を普通の賃料に戻すことです。
低い賃料でも賃貸がつけば収益が確保できるような物件を選ぶことが重要です。
なので、新しさを追求するよりも、マイナスポイントをいかに減らして及第点を取りに行く戦略でいきましょう。
物件としての需要を再生する方法
そもそも賃貸需要のないエリアの物件は選ばない
こちらでも、そもそもの前提を抑えて初めて再生ができます。
山奥の物件に住もうなんて、よっぽどの物好きくらいで基本的に借り手は現れない。
どんなに良い物件にリノベーションしようと、どんなに賃料が安かろうと絶対に人は住んでくれないので意味がないです。
山奥なんてあからさまな場合なら誰でもわかるでしょうけど、一見人が住んでいて誰かしら住む人いるだろう、となんとなく大丈夫だろうと裏付けをしないで買ってしまって全然賃貸がつかなかった、ということが多いです。
要因の一つとして、どんどん人が出て行っており、人は住んでいるものの空き家が多い地域の物件を買ってしまったケースがあります。
こういったのを防ぐには、実際に現地に足を運んで空き家がないかを自分の目で確認することです。
また、賃貸サイトをみて募集物件が飽和していないか確認することも非常に大事です。
供給過多の場合、良い物件でも賃料が安くないと借りてもらえない状態になり、築古のボロ物件なんて尚更誰も借りてくれません。
物件の認知活動を行う
ボロ物件は賃貸を諦めて募集をかけずに放置されていることが多く、実は需要があるのに認知されずに放置されていることがあります。
買ってすぐの状態でしたら募集をかけても効果は薄いですが、きちんと住める状態にリノベーションをすれば、必ず住み手はいます。
なのでリノベーションが済んだら、まずは物件の認知をしてもらうために賃貸会社へ物件の紹介をしましょう。
仲介手数料を多めに払うなどして、紹介してもらうためのインセンティブを高めることも大事です。
近隣に似たような物件があった場合、賃貸会社はより仲介手数料が多い方を選んでもらえるように内見の工程を組んでしまいます。
多くない需要を獲得するためにも、賃貸会社を味方につける工夫がひつようです。
あと、建物の目立つところに、賃貸募集の張り紙をしておくことは、地味だけど効果あります。
不動産に限らずの話ですが、どんなにいい商品を作っても、認知されなかったら全く売れません。見せ方一つで全く結果が変わってきます。
自分の手で満室にしてやる、という気持ちで賃貸募集に力を入れましょう。
そもそも収益がでない物件を選ばない
最後にこの前提も抑えておきましょう。
よくある高利回り物件の多くが、実際にはその高利回りを実現できずにいます。
- 修繕費用がかかりすぎた
- 想定賃料で全く賃貸がつかなかった
しっかり調査をせずに勢いで買ってしまい、こういった事態が起こります。
特に想定賃料を甘くみるケースが多いですが、本当に注意してほしいです。
賃貸のつくはずのない賃料をシラっとつけている場合があります。
実際に賃貸のつく賃料で収益シミュレーションを引き直すと、全然利益でない物件であったりします。
そこに予想外の修繕費等も重なっていき、赤字物件となってしまうのです。
まとめ
- 建物をリノベーションして物件の価値を再生する
- 賃貸募集を工夫して、物件の需要を再生する
この二つを改善することで初めて再生となります。
リノベーションしたのに全然収益に繋がらなかった、というのは、需要の側面をみて物件選定ができていない、もしくは潜在的な需要はあるものの、
認知活動が足りていない、というところに起因しています。
そして、再生してきちんと利益がでるようになるかは、購入前の事前調査がきちんとできているかが全てです。
これらがしっかり行われていれば、ボロ物件投資で損をすることはほとんどなくなるでしょう。
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