ボロ物件の大きな失敗の一つとして、リフォームを甘く見ていた、というのがあります。
リフォームが大事なのはわかっているが、具体的にどこが大事か、力を入れるべきかわからず、リフォーム業者のいわれるがままにフルリフォームしてしまって莫大な費用が掛かってしまった、なんてよくある話です。
築古投資において重要なのは、いかに無駄を省き、費用を抑えて効果的なリフォームするか、です。
本日はボロ物件でリフォームを注力すべき事項についてお話していきたいと思います。
まずは建物の基礎となる部分をリフォームしてボロ物件を蘇らせる
まず、建物自体の修理をしましょう。
見た目も大事ですが、そもそもの建物としてもきちんとした状態にしておかないと、居住者からクレームがでてしまいます。
屋根・壁
これは雨漏りを防ぐためにやっておきたいです。
正直雨漏りは原因が多岐にわたるため、完全に防ぎきるというのが難しいところではあるのですが、発生可能性を最小限に抑える、というのは非常に重要です。
なので、調べて一番ダメージがありそうな箇所、目視で明らかに雨漏りしそうだ、というところは抑えておきましょう。
旧排水管
これをやらないことで起こる問題として
- 赤茶色の水がでる
- 漏水する
- 掃除をしてもすぐに詰まるようになる
などがあります。
特に漏水はシロアリや腐食の原因に繋がり、床や構造体に影響します。
建物の寿命を少しでも伸ばすためにも、雨漏り対策と、給排水管のチェックは必ず行いましょう。
電気配線関係
電気配線で老朽化している可能性があるのは、電気配線の結節点、電気コンセントになります。
老朽化による漏電等で火災に繋がることもあるのでしっかり見ていきたいところです。
また、そもそもとして当時と現在で想定される電力消費量が違うため、当時のものでは不満がでる可能性があります。
ブレーカーの電気容量でいえば、ワンルームであれば最低30A、2k以上の間取りであれば40Aは欲しいところです。
必要に応じて増設を検討してみてください。
ここら辺は直接賃料アップには貢献しませんが、居住者からの不満を減らすために必須な項目であり、絶対に修繕してほしい部分になります。
そもそもここをケチって問題が発生するたびに対処しようとすると、結果的に費用が高くついてしまい、退去の原因にもなってしまいます。
最初に気になる部分を全て修繕してしまい、費用を安く抑えるようにしましょう。
部屋をリフォームして賃貸需要を蘇らせる
必ず取り組みたいリフォーム事項
こちらは賃料アップに直接関わりやすく、なおかつコスト的にもそこまでかからないものです。費用対効果が高いので、必ず行ってほしいリフォームになります。
壁紙
内装壁は部屋にしめる割合が最も大きく、これを変えるだけでも大きく印象が変わり、グッと入居率が変わります。
クロス単価もせいぜい1000円ほどなので、かなり安く済ませることができます。ただし、クロス単価がいくら安くても、下地代などが高額になってしまう可能性があるので注意が必要です。
トイレ
浴室もそうですが、トイレが汚い印象だと、入居率がよくないので綺麗にしたほうがよく、また、そこまで費用かけずにできるのでしたほうがいいです。
トイレの内装は全て張り替え、またウォシュレットもつけた方がいいですね。現代人にとってマストアイテムです。コンセントがトイレにあるようであれば、電源工事もいらず、内装、ウォシュレット込みで大体50,000円くらいでしょうか。
また、便器もあまりにも汚ければ取り替えないといけませんが、コストが高くつくため収益性とのトレードオフになります。
その他
照明、網戸、換気扇など故障していたら困る細かいところで最低5万円くらいは見ておきたいですね。
できれば取り組みたいリフォーム事項
水回り、これにつきます。浴室、洗面所、台所。ここが綺麗だと、部屋全体の清潔感が上がり、賃貸がかなりつきやすくなります。
特に浴室は身を清める場所として、日本人は重要視します。
どんなに他が良くても、浴室の設備が悪いだけで入居率がガクッと下がることもしばしばあるので、本当は必ずしてもらいたいリフォーム事項になります。
ただ、クロスの張替えなどに比べ、コストが高くついてしまいがちなので、できればしてほしいけど、収支によっては控えた方が利益がでる場合もあったりするので、よく吟味してほしいものです。
その他、床、天井、玄関ドアなどの見た目に関する修繕はおこなった分、賃貸はつきやすくなります。ただし、費用対効果がそこまで高いわけではないため、優先順位的には落ちます。
個人的な意見になりますが、
部屋がピカピカで、水回りがボロボロ
部屋がボロボロで、水回りがピカピカ
どちらかを選べと言われたら、迷わず水回りがピカピカのほうを選びますね。
信頼できる業者にリフォームを発注する
途中、リフォーム金額について軽く触れていましたが、これはあくまで参考価格であり、リフォーム業者によって金額がかなりブレます。
また、提案してくる内容なども変わってくるため、自分にあった業者選びが必要になります。特に、実需のリフォーム専門業者だと、賃貸に関する部分に詳しくありません。
ボロ物件のような賃貸物件を多く手掛けるリフォーム業者であれば、無駄なく効率的なリフォームの提案をしてくれます。
そのような力強いアドバイスをくれる、信頼できる業者が見つかれば、他物件でも力になってくれるでしょう。
まとめ
冒頭でもお話ししましたが、ボロ物件のリフォームは、いかに少ない費用で賃貸がつく物件に仕上げることができるか、が重要です。
必要な部分、不必要な部分を見極めて費用対効果の高いリフォームをするようにしましょう。
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