ボロ物件投資において、築年数はそこまで重要ではありません！築古物件投資における、建物寿命の本質的な理解

ボロ物件投資において、築年数はどれくらいのものを買ったらいいのだろう、と疑問に思う方もいらっしゃることでしょう。

結論から言うと、築年数よりも、物件の状態がどうか、が重要です。
耐用年数というものがありますが、あれは会計処理上で定められた一応の建物の寿命であり、実際の建物の寿命とは無関係です。

もちろん、築年数が浅いほうが物件の状態が良いことは多いですが、所有者の管理方法によって物件の状態は変わり、築年数と実際の建物の寿命が一致しないことは多々あり、一概に築年数で建物の良し悪しは決められないのです。

本日は、ボロ物件投資における物件選びにおいて、築年数よりも大切なこと、築年数が古いことによるメリットデメリットについてお話していきます。

ボロ物件投資では築年数よりも建物自体がきちんとしているかが重要

f:id:smooth0925:20210911023426p:plain — 築年数を比べるよりも、建物としての品質を見比べましょう。

躯体に問題がないか

躯体に問題があった場合、修繕できたとしても相当な出費になる可能性が高く、そもそも直せずに取り壊しとなってしまう可能性が高いです。
人がそもそも住めないとなると、収益性もなにもなく、ただただ負債を抱えることになるので気を付けて下さい。

管理がきちんと行き届いている物件か

雨漏りを放置していたり、シロアリに柱を齧られていたり、どんなに築年数が浅かろうと、建物の寿命を縮めるような問題を放置してしまっている物件は論外です。
経年劣化による老朽化は防ぎようがないのでいいのですが、きちんと修繕しなければいけないところ、早急な対応を求められる箇所をきちんと修繕して、建物の品質を管理できているか、というのはとても重要です。

収支の合う修繕で済むか

物件によっては雨漏りとか、大々的な修繕が必要になる場合があります。
それでも収支があうようなものであればもちろん購入しても構いませんが、大掛かりな修繕が必要な物件は個人的におすすめしません。
そういった物件は大概後から追加で必要な修繕が色々見つかって、想定を大幅に超える修繕が必要になるからです。

ボロ物件投資では修繕、リノベーション費用をいかに安く抑えて、収益性を上げるかが重要なので、不確定要素が多い物件は築年数に関係なく警戒したほうがいいわけです。

世の中には、築50年とかでも立派に建っている建物は多くあります。
極端な話、国の重要文化財になるような歴史的建造物やお寺などにある寺院などは、築数百年でも、きちんと現存していますよね。
重要なのは、必要な修繕を施し、きちんと管理されている物件なのどうか、です。

築年数が古いことで起こるメリット

土地値が安い地方であればかなり物件価格が安くなる

これは当たり前ですが、建物が古くなるほど、価格は安くなりますよね。
ただ、ここで一つ勘違いしてはいけないのが、いくら建物が古くなろうと、土地値には関係ない、ということです。
土地は何百年経とうと変わらず存在し続ける、劣化とは無縁の存在です。そのため、年数によって価格を左右されません。
そのため、もともと土地値に対する割合が高い物件はいくら建物が古くなろうとも価格が落ちないので、土地値が割安な物件を狙いましょう。

リノベーションすることで、お宝物件と化す可能性がある

築年数が古いとそれだけ管理も大変で、リノベーションや築古物件再生のノウハウがない人にとっては一刻も早く手放したい物件であったりします。
築古物件は所有者も高齢で、処分したいと考えている人も多いです。
そのため買い手が現れれば、多少値引きしても売り払いたい気持ちがあるので、交渉の仕方によっては相当割安で買えたりもして、最終的に利回りが50％超えていた、なんて
こともあります。

築年数が古いことで起こるデメリット

現代日本で好まれる間取りとは違う

パッと思い浮かぶとすれば、ユニットバスは代表格ですよね。
最近の新築では見かけることの少なくなったバストイレ一体型、古い物件ではよく見かけます。
また、間取り構成も現在とは考え方が異なり、生活導線が現代の暮らしとはフィットしないものも多いです。
リノベーションで間取りを変えてしまえばいいかもしれませんが、コストが高くついてしまうため、安易に行えないのが難点です。

物件選定の難易度が上がる

築年数が古くなることで、当然ダメージは蓄積されています。
管理が行き届いていれば問題ないとは言ったものの、それ相応のリスクも抱えているのは事実です。
そしてその判断は初心者にはなかなか難しく、誤ってボロボロの物件を買ってしまうこともあり得ます。
こういった判断が難しいものは、専門の業者を頼りにするのも一つの手です。
懇意の業者を見つけられれば、あなたの良きパートナーとして、物件の選定の助けとなってくれるでしょう。