皆さんこんにちは。
ボロ物件投資といえば、高利回り！というイメージが強いでしょう。
一番の醍醐味と言えると思います。
ただ、高利回りということは、それなりにリスクが付きまとい、利回り50％！とかいうのをいきなり目指そうとするのは初心者の方にとって危険だと考えています。
一方で、ボロ物件投資の魅力として、少額で始められる、というのもありますよね。
そんな小さな額で買える物件をいくつも持って、そこそこの利回りで手堅く儲けられれば、リスク分散もできて、いいと思うのです。
本日はそんな堅実でリスクを抑えながら、しっかり利益を出していけるボロ物件の投資方法をお話していきたいと思います。
目次
- １：賃貸収入だけでなく、売却時の収入の事まできちんと考えて購入する
- ２：物件の正しい売却方法を知ることでボロ物件投資で儲けられる確率は格段に上がる
- ３：高リスクになる物件を避けることで、ボロ物件投資は手堅く儲けることができる
- まとめ
１：賃貸収入だけでなく、売却時の収入の事まできちんと考えて購入する
不動産投資は賃料収入だけの投資ではない
不動産投資の話になると、買った後どれくらいの利回りを回せた！という話にばかり行きがちですが、一番大事なのは、いくらで売れたか、なのです。
保有中にどれくらい資金を回収し、どれくらいで売れれば自分の想定している利益が出せるか、というのを計算できるようにできれば、投資物件の選択も広がります。
特に売却時のことまで考えられる人は実は世の中にそこまで多くありません。
これができるようになるだけでライバルと一歩差をつける事ができます。
２：物件の正しい売却方法を知ることでボロ物件投資で儲けられる確率は格段に上がる
売却時の物件種別を大別する
方法１で、売却時のことを考えましょうと話しました。
では、どうやって売るのが一番か、ということを理解することが重要です。
まず、不動産の売り方を大別すると
- 収益物件
- 実需物件
とあります。
自分の購入希望物件が、最終的にどちらの売り方で売るか、というのは非常に重要です。
なぜ重要かというと、収益物件と実需物件では、価格の算出の仕方が違うからです。
物件価格の算出方法の原理原則を知ろう
- 収益物件は利回りと賃貸収入を元に
- 実需物件は周辺の成約価格を元に
販売価格が決定されます。
根本から考え方が違いますよね？
そして、物件特性によっては、どちらとして売り出すかで、価格差が1.5倍以上になったりすることがあります。
なので、片方の適正価格しか知らないと、大損をする可能性があるのです。
裏を返せば、自分が割安で物件を買える可能性も大いにあるので、是非抑えておきたいノウハウになります。
収益物件として売り出すのであれば、満室に近い状態を常にキープできるようリノベーション、賃貸募集を工夫する必要があります。
最終的に実需物件として売り出す予定であれば、賃貸契約を定期借家にして、売りだす時期、物件を空にする時期をコントロールしつつ、収支計算を行う必要があります。
実需物件の中にはさらに売り出し方が細かく分かれる事も把握しておこう
- 戸建てとして物件を売り出すか、土地として売り出すか
ここは利益に差がつく、というよりも売れやすさに焦点をおいた考え方になります。
土地を買って新築を建てたい！というエリア、はたまた物件なのか、安い戸建てを買いたいエリアなのかを把握しておかないと、適正価格でも売れない事があるので要注意ですね。
３：高リスクになる物件を避けることで、ボロ物件投資は手堅く儲けることができる
元々リスクの高いボロ物件投資において、リスクを下げることは超重要
ボロ物件は、物件価格が安いことにより、価格に対して賃料によって回収できる収入が大きい結果、高利回りにできるポテンシャルを持っています。
ただ、物件が安くて利回りが高いということは、相応のリスクも抱えており、それを排除できないとあれよあれよと見込んでいた収入がなくなっていき、簡単に赤字物件になってしまいます。
そういった事態を避けるためには、本当に賃料収入が見込めるのか、修繕費用は総額でどれくらいになるのかをきちんと把握することが重要です。
初心者が勘違いしやすい不動産投資の罠
初心者が一番勘違いしやすい事項として、
販売物件に表示されている利回りは正しい、というものがあります。
実際に保有してみると表示されている利回り（表面利回り）よりもかなり低い利回りだった、ということがほとんどです。
これは表面利回りが、
- 諸経費を差っ引いていない利回りである
- 満室であることを前提としている
- 適正賃料より高めに賃料を設定していることが多い
からであり、これを知らずに買ってしまったがために、不動産投資を失敗してしまったという人が後を絶ちません。
ですので、賃貸需要を把握した上、実際の利回りはどれくらいになりそうか自分で計算し直すことが非常に重要です。
修復可能な物件かどうかをよく確認しないと痛い目を見る
ボロ物件投資は、修繕、リノベーションが前提ですよね。
ただ、どんな物件でもリノベーションすれば物件として再生する、というのは大きな勘違いです。
躯体部分といわれる、柱や基礎といった建物を支える部分などが大きく損傷してしまっていたら、どうしようもありません。
仮に修繕で直せたとしても、費用が大きくなりすぎて投資として成り立たなくなってしまいますし、なによりリスクが高すぎます。
まとめ
不動産投資となると、利回りの話ばっかりで、売却のことを考えている人は稀です。
購入したら何十年も持ち続けていなければならない、と考えられがちです。
実際は、どれくらいで売却できるかを予想したら、そこからどれくらい保有したら利益がでるのか、を逆算して投資するのが本当の不動産投資です。
そしてボロ物件投資は、価格が安く利回りも高くなりやすいので、比較的短い期間でこのサイクルを回しやすく、初心者におすすめだと自分は考えています。
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