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土地の売却には確定申告が必要?確定申告書の記載方法とポイントを解説

土地を売却した際、引渡しがゴールではなく確定申告が必要になる場合があります。
しかし、会社員の人は確定申告をしたことがないというケースも多く、書類の記載方法が分からず慌ててしまうこともあるでしょう。
また、確定申告が不要な場合もあるため、注意が必要です。

 

土地を売却した際には確定申告が必要?


土地を売却した際に確定申告が必要になるかどうかは、「利益がでた」かどうかによると覚えておきましょう。
土地売却における「利益」とは、次の計算結果がプラスになるかどうかで判断できます。

 

土地の売却代金-売却時の諸費用-土地の購入金額-購入時の諸費用

 

例えば購入金額3,000万円、購入時の諸費用200万円の土地を、売却代金2,500万円、売却時の諸費用250万円で売却したとします。このケースであれば-450万円となるため、確定申告は不要です。
一方、土地を3,000万円以上で売却した場合はプラスとなってしまうため、確定申告が必要になります。

この計算方法についてですが、注意すべき点があります。

それは、購入金額が分からない場合は売却代金の5%を購入金額とするというルールがあるという点です。


つまり、前述した例で購入時の売買契約書を紛失していた場合、購入金額は125万円となってしまい大きな利益を得たという計算結果になってしまいます。

このように、売場契約書や諸費用を証明する領収書が残っているかどうかで確定申告が必要かどうかが決まるため、書類の有無をしっかりと確認しておくようにしましょう。

 

確定申告書の記載方法


土地売却時に記載する確定申告書は、譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)という書類を使用し、1面~4面と申告書第三表に分けられます。

1面は表紙となっており、申告書第三表は他の確定申告や給与所得と合わせて記載し提出する書類となります。
そのため、ここでは2面~4面の記載方法について解説します。

 

2面と3面の記載方法

2面は売却した不動産情報を記載する書類となっており、記載項目は次のようになります。

 

・売却した土地の所在地
・どのような土地を売却したのか
・誰に売却したのか
・いくらで売却したのか

 

記載する際には、土地売却時に締結した不動産売買契約書を確認しながら記載するようにしましょう。

3面は不動産を取得した費用や取得にかかった諸費用、売却にかかった諸費用について記載する書類となります。
ここでは領収書の内容に沿って記載する必要があるため、過去の領収書や売却時に貰った領収書を用意し、次の項目を記載するようにしましょう。

 

・売却した土地はいつ、誰から、いくらで購入したのか
 →売買契約書がない場合は、売却代金の5%が購入金額となります
・売却する際に支払った費用
・譲渡所得金額がいくらになるのか

 

4面の記載方法

4面は譲渡所得税の税制優遇を受ける際に記載する書類となります。
代表的な税制優遇は次のようになります。譲渡所得税を大きく減税もしくは免税にできる可能性があるため、必ず該当していないか確認するようにしましょう。
尚、該当条件は非常に複雑となるため、売却を依頼した不動産会社に調査してもらうことをおすすめします。

 

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

居住している家を土地をして売却した場合、譲渡所得税から3,000万円を控除することができます。
更地にして売却した場合であっても、空き家になってから3年以内かつ更地になってから1年以内の売却であれば受けることができる特例です。

適用できるオーナーも多く、非常に使用頻度が高い特例となっています。

 

マイホームを売った時の軽減税率の特例

10年を超えて住んでいるマイホームを売却した際には、譲渡所得税が軽減されます。
譲渡所得課税額が6,000万円以下であれば10%となり、譲渡所得税の最大税率が約40%であることを考慮すると、非常に大きな減税だといえるでしょう。

 

相続税取得費加算

相続税を申告し3年以内に相続した土地を売却した際には、相続税を取得費に加算することができます。
これにより大きく譲渡所得課税額を減らすことができるため、相続によって土地を取得し相続税が発生した場合であれば記載するようにしましょう。

 

空き家特例

マイホームを保有していた所有者が亡くなり相続人がその家に同居していた場合、3,000万円まで譲渡所得課税額から控除することができます。
非常に便利な特例ですが適用条件が難しく、同居の証明についても度々裁判で争われるため適用できるかどうかは売却検討時には不動産会社に確認しておくようにしましょう。

 

確定申告が必要な場合でしないとどうなる?


確定申告が必要なケースとして、利益が出た場合であると解説しましたが、その理由は利益に対して課税がされ納税義務が発生するからです。
では、利益が出たにも関わらず確定申告をしなかった場合はどうなるのでしょうか?

この場合は無申告加算税という納税義務が追加され、50万円以下であれば15%、50万を超える部分は20%を本来支払うべき税額に加算されます。
そのため、利益がでた場合は必ず確定申告を行い、納税するようにしましょう。

ただし、納税申告期限から1ヶ月以内に申告した場合や、明らかに納税する意図があった場合には無申告加算税が適応されないこともあります。
最近では申告するタイミングで新型コロナウィルスに感染し期日を超えてしまったというケースが多く挙げられます。

どのようなケースであったとしても、譲渡所得税が発生した場合は納税する義務があります。
そのため、必ず期日までに納税しトラブルが起きないようにしましょう。

 

まとめ

土地を売却した際には、まず利益が出たのかどうかを確認しておくようにしましょう。
利益がでていなければ税務署に申告する必要もありません。
しかし、相続などで取得した場合であれば、多くの場合に利益が発生します。
その際には確定申告が必須となるため、注意するようにしましょう。

確定申告書の記載には慣れていない人も多いです。
そのため、記載方法に不安がある場合は申告期間の2/16~3/15までに必ず税務署へ質問し、漏れのない確定申告書となるようにしておくことが重要です。