オーナーチェンジ物件は購入した初月から収益が上がり、賃貸の初期費用が節約できる一方、危険だからやめておけ、と言われることもあります。
今回はオーナーチェンジ物件が危険と言われる理由と、購入する際のポイントについてまとめていきます。
オーナーチェンジ物件が危険と言われる理由
不動産投資を始めようと考えている方々の中には、「オーナーチェンジ物件」に注目している方も多いことでしょう。オーナーチェンジ物件とは、既にテナント（借主）が入っている状態で売買が行われる物件のことを指します。初期投資が少なく、すぐに家賃収入を得られるというメリットがあります。しかし、その一方で、オーナーチェンジ物件は一定のリスクも含んでいます。それはなぜなのでしょうか。
入居者を選べない
オーナーチェンジ物件の最大のリスクの一つは、入居者を自分で選べないということです。不動産投資において、入居者の選定は重要な要素の一つとなります。良質なテナントは、滞納無しの安定した家賃収入をもたらし、物件の維持・管理を円滑に行います。
しかし、オーナーチェンジ物件の場合、既に入居者がいるため、その人物の生活習慣や信用状況を事前に確認することはできません。また、仮に問題のあるテナントだった場合、退去させることは法律上困難で、これが大きなリスクとなります。
室内の状況を確認できない
次に、オーナーチェンジ物件には、室内の状況を確認できないという問題があります。通常の空き物件であれば、内見をして、室内の状況や設備の劣化具合をチェックすることが可能です。これにより、購入後に必要な修繕費用をある程度予想することができます。
しかし、オーナーチェンジ物件の場合、テナントの生活空間を尊重する必要があり、内覧が制限されることがほとんどです。そのため、物件の現状を把握するのが難しく、購入後に予期せぬ修繕費用が発生する可能性があります。これは、想定外の出費となり、投資の利益を大きく圧迫するリスクとなり得ます。
以上のように、オーナーチェンジ物件は初期投資が少なくてすみ、すぐに家賃収入が得られるというメリットがありますが、一方で、入居者を自分で選べない、室内の状況を確認できないというリスクを抱えています。これらのリスクを理解し、しっかりとリスク管理を行うことが、成功する不動産投資の鍵となるでしょう。
オーナーチェンジ物件を購入する際のポイント
オーナーチェンジ物件の購入は、不動産投資における重要な選択の一つです。しかし、その一方で、購入する際には様々な視点から物件をチェックする必要があります。以下に、オーナーチェンジ物件を購入する際の主要なポイントをいくつか紹介します。
賃貸契約の更新を確認する
オーナーチェンジ物件を購入する際には、まず、現在のテナントとの賃貸契約の内容を詳細に確認することが重要です。契約期間、更新時期、更新料、契約解除条件など、具体的な契約内容は投資リターンに大きく影響を与えます。
特に更新時期は重要で、その時期に合わせて入居者が退去する可能性もあります。その場合、一時的に家賃収入が途絶えるリスクがあるため、事前にその可能性を考慮に入れておくことが求められます。
大規模修繕工事の時期を確認する
次に、物件がマンションやアパートの場合、大規模修繕工事の時期を確認することも重要です。特に古い建物の場合、購入後すぐに大規模な修繕工事が必要になることがあります。
大規模修繕工事は高額な費用が発生し、それが投資リターンに影響を及ぼす可能性があります。したがって、物件購入前に修繕工事の計画や時期、それに伴う費用を確認しておくことが必要です。
売る理由をしっかり確認する
最後に、オーナーチェンジ物件を購入する際には、なぜその物件が売りに出されているのか、その理由をしっかりと確認することも重要です。物件の問題点や、今後発生しうるリスクが売却理由である可能性もあります。
例えば、入居者とのトラブルや建物の構造上の問題、地域の開発計画など、様々な情報を詳しく調べることで、後々のトラブルを回避することが可能となります。また、売主から詳細な情報を得ることが難しい場合は、専門家の意見を求めることも一つの方法です。
これらのポイントを押さえ、しっかりとリスク管理を行うことで、オーナーチェンジ物件の購入は成功の一歩となるでしょう。
まとめ
いかがだったでしょうか。既に住んでいる人たちの人となりが分からない、建物の劣化具合がわからないと不安ですよね。
そうした中でも、所有者にヒアリングを丁寧にすることで、わかってくることも多いです。
手間をかけるからと、遠慮して聞かずにいるのは絶対にNGです。
むしろ、そういった質問事項に対して面倒がる人の物件は、入居審査も適当、修繕もろくにしていないなど、危ないことが多いので、しっかり聞いて、丁寧に答えてくれる人の物件を選ぶようにしましょう。