不動産の売買物件が掲載されているポータルサイトにはオーナーチェンジ物件が掲載されていますが、オーナーチェンジ物件はどのような理由で売却されるのでしょうか。
また、そもそもオーナーチェンジ物件がどのような特徴であるのかを知っておくことも重要です。
そこで、この記事ではオーナーチェンジ物件の特徴と売却される理由について解説します。
オーナーチェンジ物件とは
オーナーチェンジ物件とは、所有者であるオーナーが不動産を使用せずに賃貸出ししている物件の事です。
主に中古マンションや中古戸建てがオーナーチェンジ物件として公開されていますが、土地の場合もあります。
つまり、オーナーチェンジ物件を購入するということは居住用ではなく投資用として購入することになります。
オーナーチェンジ物件を購入することで「収益権」を得ることができますが、「居住者に不動産を使用許可する義務」や「設備修復の義務」等の義務についても同時に承継します。
そのため、オーナーチェンジ物件だと分かって購入した後に入居者を追い出し、自分が住むということは原則できません。
あくまでも収益物件として扱うことになり、住宅ローン控除や3,000万円特別控除といった居住用財産特有の税制優遇も適用されないことを知っておきましょう。
オーナーチェンジ物件はなぜ売る？
投資用として保有しているオーナーチェンジ物件ですが、オーナーはなぜ売却するのでしょうか。
収益を得ることができるオーナーチェンジ物件の売却理由は、計画的なケースも突発的なケースもあります。
オーナーが相続取得している
オーナーチェンジ物件をいくつも管理し資産運用している人は多いですが、相続人が同じように管理できるとは限りません。
たとえば経営者や不動産関係の仕事をしている人が亡くなり専業主婦だった配偶者がオーナーチェンジ物件を相続した場合、目先の賃料収入を得ることはできます。
しかし、将来にわたり物件の管理やリスク対策をすることは難しいでしょう。
そのため、相続取得したオーナーチェンジ物件は収益の内容に関わらず売却されることがあります。
このような物件は高収益であっても手放されることがあるため、掘り出し物物件になる可能性があるといえます。
運営が難しい状況にある
空室が増え収益が悪化したりオーナーが高齢者になり管理ができなくなる等、オーナーチェンジ物件の運営が難しくなることはあります。
代理人や不動産コンサルタントのアドバイスを受けながら継続することも可能ですが、恒久的対策が望めないのであれば売却されるケースが多いでしょう。
また、金融機関から融資を受けて購入検討する場合は、最悪の場合融資が通らないこともあります。
このような理由で売却されるオーナーチェンジ物件はすでに収益面や管理面でトラブルが発生している可能性があるため、注意が必要です。
入居者とトラブルがある
オーナーチェンジ物件の売却で要注意な理由は、入居者とのトラブルです。
家賃の滞納や大きな騒音を立てる住人がいると収益とマンションの環境が悪化します。
また、周辺環境が変化し退去者が増え、空室率の改善が見込めない場合は売却されることが多いです。
しかし、そもそも収益と管理が安定しないオーナーチェンジ物件には価値が見込めないため、「上物付きの土地」という査定になることもあります。
その場合は土地としての売却計画となり、収益を継続的に生み出す投資にはならないでしょう。
このように、入居者トラブルが理由で売却されるオーナーチェンジ物件は価格が安いですが、収益計画を成り立たせるためには慎重に検討する必要があります。
オーナーチェンジ物件は売却理由が重要！
オーナーチェンジ物件の購入時には価格は勿論、どのくらいの利益を回収でき最終的にいくらで売れるのかを把握する必要があります。
しかし、それと同じくらい売却理由を知ることは重要です。
何故なら売却理由にオーナーチェンジ物件を継続管理できるかどうかのヒントが多く隠されているからです。
たとえば単純な資産売却であればリスクは少なく、多少価格が高くとも購入するメリットはあるでしょう。相続取得であっても同様です。
早急に収益計画をまとめ、購入の判断をすることをおすすめします。
一方、入居者とトラブルがあったり収益が悪化しているオーナーチェンジ物件は、価格が安くとも注意が必要です。
その場合はトラブルや管理工数を放棄するために売却する可能性があるため、オーナーチェンジ物件としての価値をしっかり検証する必要があります。
このように、オーナーチェンジ物件の購入判断において売却理由は非常に重要なポイントだといえます。
そのため、物件確認の際にはまず売却理由から確認しましょう。
まとめ
オーナーチェンジ物件は住むために購入するのではなく、収益を得るために購入します。
そのため、投資用物件として売買されていることを知っておきましょう。
また、オーナーチェンジ物件の購入時には売却理由の確認は必須です。
売却理由によってオーナーチェンジ物件の価値が決まることもあり、物件価格やレントロールと同じくらい重要だといえます。
そのため、後悔や失敗のない不動産投資にするためにはオーナーチェンジ物件の売却理由を確認することをおすすめします。