ボロ物件は売れない、という嘘。不動産投資初心者が勘違いに陥りがちな、築古物件投資における出口戦略の正しい考え方

築古のボロ物件は出口に困るから売れない、という話をたまに聞きます。
果たしてそうでしょうか。

私はそんなこと思いません。
不動産の扱い方は非常に多岐にわたり、発想一つで利益の額が変わります。

築古物件にしても同じです。
一つの側面だけをみて、やめた方がいいと自分の経験を語っているだけにすぎません。

今回はそんな築古のボロ物件が出口戦略に困らない理由をお話していきたいと思います。

ボロ物件投資の出口に対する考え方

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どんなにボロ物件でも土地の価値には関係ない

冒頭でも話しましたが、よくデメリットで、ボロ物件は買い手がいないから負の遺産になる、というのを挙げる方がいらっしゃいますが、そういったものはそもそもボロ物件どうこうの前に不動産自体の選定を誤っています。

ただ、ボロい建物が建っているから売れない、ということは絶対にありえません。
土地の上に何が建っていようが、土地の価値は絶対です。

確かに、トラブルメーカーばかりで、死亡者がいるような物件とか、土地の条件が非常に悪いものだったらだったらなかなか買い手がつくのは難しいかと思います。

そもそもそういった物件を選んでしまうこと自体が間違いで、これは新しい、古いに関わらず、不動産全体に言える話です。
ボロ物件は出口がないという理由にしてしまうのは詭弁かと思います。

ただ、そういったいわゆる問題あり物件は買う側としては指値もしやすく非常にお手頃価格で買えるのも事実です。
安く買えればそれだけ高利回りな物件にできるので、一概に買ってはいけない物件と見切りをつけるのはもったいないです。

出口のない物件はそもそも賃貸もつかず、ボロ物件投資として破綻している

そもそも何のためにボロ物件を買うのでしょうか。
リノベーションをして、賃貸をつけて、高利回りにするためですよね。
ボロ物件を再生して、自分が望む物件になれば、他の人も欲しい物件になりませんでしょうか。

例えばリノベーションを施し、満室になった物件が利回り20％だとします。
これを5年回せば費用回収です。

利回りを下げて15％くらいにしても、一般的な収益物件市場では、超高利回りな物件なわけです。

それこそ私たちが買うような、ボロボロの築古物件の利回りですよね。
これがきちんと綺麗な状態で、満室状態であったらわざわざリスク抱えてボロ物件買うよりも、こっちの物件の方がいい、となりません？

なので、賃貸がつく、と判断できれば、出口も確保できると同じなのです。

そもそもボロ物件投資は出口にそこまでシビアになる投資方法ではない

高利回りなら数年のうちに費用を回収できる
費用を回収できさえすれば、最悪タダで売ってしまっても利益が残る

勿論、購入時より高値で売れるのが一番ですが、元々高利回り狙いで買った物件です。

ボロ物件の魅力って、売却時の金額にそこまでシビアにならなくても、黒字にできる可能性が高いところにあります。
普通の不動産投資って、運用時の利回りと、売却金額で最終的に収益が黒字か赤字か判断しますが、ボロ物件は、建物を再生して、超高利回りにして、保有中に購入金額分を回収できてしまうのです。

高利回りな分、キャッシュフローも大きいので、他の物件の追加購入も有利になります。

他の物件で赤字がでても、ボロ物件のキャッシュフローでカバーできたりするのです。

そもそもですが、自分たちが物件を買った時点で、建物金額はほぼゼロです。むしろ解体費用を考慮するとマイナスになっていることもあるので、物件を再生できていればその分収益物件としてプラスで売れますし、仮にもう建物寿命がきて、取り壊して更地で売るにしても、購入時とかわらない、むしろプラスで売れる可能性もあるのです。