ボロ物件投資でも融資を引く方法は有ります！築古物件投資で融資を引くための考え方
基本的にボロ物件のような築古物件投資は、現金で買うことが多いでしょう。
ただ、投資戦略によっては融資引いた方がいい場合があると思います。
ですが、ボロ物件であるが故、なかなか融資の成功が難しいのではないかと思うかたも多いかと思われます。
本日はそんなボロ物件の融資を成功させる方法をお話していきたいと思います。
ボロ物件投資で融資を上手く引くための考え方
担保はマストではない
融資を行うに際して、銀行が一番恐れるのは貸し倒れです。
破産された際に一円でも多く返済するために、担保を要求します。
当然、不動産の融資で一番担保になるのは不動産そのものであります。
ただ、ボロ物件は耐用年数を超えていることが多いので、基本的に建物評価はほぼゼロです。
そうなると、なかなか融資で高額を引き出すのは難しいのではないかと思われます。
が、実は担保以外にも融資を引き出すために大切な事項があります。
収益性をかたる
最近は、物件の収益性をより重要視して審査をする金融機関も増えてきています。
きちんと返済できる収益性を証明できれば、担保価値が低くても、融資を引き出せる可能性がグッと高まるのです。
ただ、数字上では収益性を確保できることができても、実際はその数字を確保できてない、となったらやはり断られてしまうものです。
表面上の利回り30％だけど、入居率30％の物件ですと、銀行は確実に評価してくれません。
収益の源泉が確保できない物件なんて、収益性のかけらもないわけですからね。
けれども、そういった物件でも、融資を引き出せる可能性はあります。
事業計画書を作成
要するに、今は入居率は30％だけども、将来100％にできることを証明、納得させればいいわけです。
入居率が悪い原因、その改善方法を根拠をもとに数字で説明です。
一番妥当性をもって語れるのは、周辺の類似物件との比較です。
入居の一番の決め手は賃料ですね。
賃料、築年数、間取り、駅距離、等。できる限り検討物件と似通った物件がいいです。
妥当性をもたらしてくれます。
周辺物件の賃料と入居率を調べられればそれをもとに賃料設定の妥当性を語ることができます。
その平均値が調べられれば、賃料設定と入居率をもとに、収益性を証明することができます。
他にも、賃貸がつかない原因をリフォーム等で改善する、というのもあります。
例えば外装が剥げていて、ゴミ屋敷みたいな外観の家は敬遠されがちです。
きちんと募集をかけていないせいで物件が認知されず、賃貸がついていない、ということもあります。
しっかりそこも広告費用をかけて募集、部屋を埋められることを証明できれば有利に働きます。
そしてボロ物件ならではといいますか、基本的にはリフォームを前提で収支計画を立てていると思うので、その地域の特性に合わせたリフォーム計画をするのもいいでしょう。
敢えて絞ることで物件の付加価値を上げることも一つの手だと思います。
女性専用アパートはわかりやすいです。
同じアパート内に女性しか住んでいない、という安心感は非常に大事です。同じ賃料設定ならこちらを選ぼう、となりますよね。
そして女性がターゲット設定にしているので、それに合わせたリフォームもできるわけです。
例えば女性は広いキッチンを好みます。そういったニーズをくみ取って部屋の間取りを変更するのも一つの手です。
もちろんこれもただ闇雲に絞ればいいわけではないですよ！
例えば近くに女子大があるとか、女性のニーズが他の地域以上にあり、かつ、周辺に女性専用アパートが乱立して供給過多になっていないことが大前提です。
隅々まで考えて物件を選んでいるんだ、というのを担当者にも伝わります。
ボロ物件投資で実績を作ったら、融資が引きやすくなる！
実績というのは融資において非常に強力になります。
初めての投資ではそういった武器は使えませんが、一回成功できれば、次回の投資で非常に有利に役立ちます。
特にボロ物件投資という、高リスクを抱えた物件を再生して、収益性の高い物件に変えた実績というのは、非常に強力な武器になります。
そして、成功した物件自体も担保になるので、前回の融資の時とは比べ物にならないくらい融資のハードルがさがります。
物件同士でポートフォリオを支える、ということもできるようになり、より戦略的投資が可能になります。
そもそも、元来ボロ物件は融資がつきにくいため、最悪融資がつかなくても買えるような資本力をつけておくことも大事です。
融資がつかない事のメリットも実際あって、融資がつかないということは自己資本のみでしか買えないため、物件価格が安くなります。
そして、検討できるライバルも減るため、指値が通りやすくなる、というメリットもあります。
そういった融資がつきにくい物件で自分は融資を引ける、というのは超絶強みです。
融資を通すスキルを身につけられれば、それだけで参入障壁を作ることができるのと同義です。
頑張りましょう。
↓不動産投資について色々調べてみませんか？↓
