築古戸建てを活用して事業化する際に心掛けること。事例も紹介
相続した築古戸建て、せっかくだし活用して何か副業を始めたい。
けど賃貸くらいしか思い浮かばないな、となることもあるのではないでしょうか。
今回は築古戸建てを活用する際に心掛けたいこと、事業例をご紹介していこうと思います。
築古戸建ての活用で失敗しないための選び方
築古戸建てを活用して事業を行うメリットととして、事業を行うための土地を新たに取得する必要がない、というのが大きいです。
初期費用で一番負担の大きい部分が丸々ないのですから、事業化のハードルが通常とくらべ大幅に低くなります。
しかし一方で、素人が手を出して失敗するケースも多く、ハードルの低さが災いしている側面もあります。
なんとなくできそうだから、というのが命取りになってしまうので、事業化は慎重に行わなければなりません。
事業化にあたっては、選び方のポイントを抑えることが重要です。
では、どういった事を抑えていけばいいのでしょうか
参入がしやすく、収益性があるか
まず、事業を始めるにあたって、自分が許容できる負担を把握しておくことが大事です。
物件、土地の費用がかからないとて、それでも開業費用はかかります。
例えば、もっとも手軽に行えるコインパーキングは、更地にして整地、運営のための設備を設置すれば、事業開始可能になり、修繕費用も一戸建て賃貸と比べてかなり少額ですみます。
よほど需要がないエリアでもない限り、初月から収入が見込めます。
反対にコインランドリーは固定客がつくまでに時間が掛かったり、売り上げに天候が左右されるので、他と比べて収支が予想しづらく、難易度が高めになります。
古民家カフェのような店舗経営をしようと思ったら、人を雇わなければいけません。
これには経営手腕が問われ、利益をきちんとだせないと赤字になってしまいます。
せっかく副収入を得るために始めたのに、ふたを開けてみたら毎月火の車で気が気じゃない、なんてなったら嫌ですよね。
また、既存の物件を活用して事業を行う際の問題点として、事業場所が最初から決まってしまっている、という点が上げられます。
繁華街のど真ん中であれば何もせずともある程度の集客は見込めるでしょうが、人通りの少ないところであれば集客方法を工夫しないと認知されません。
地域によって全く必要とされていない事業もあるので、そういった需要も事前にきちんと調べないといけません。
そもそも用途地域によっては店舗の制約があったりするのも気を付けなければいけません。
継続できるか
いざ始めてみても、意外に運営が大変で苦労するケースもよくあります。
こんなんだったら事業なんて始めずに売ってしまえばよかった、と後悔してしまうことも。
例えば民泊運営だと、物件を荒らされてしまうことがしばしばあります。
特に民泊は外国人観光客の利用が多く、退室後の部屋が凄まじいことになっていたりします。
文化の違いもあり、日本人では当然とされるマナーは中々通じません。
その他盗難などもあったりと、備品補充、修繕対応で、思った以上の費用がかかったりします。
場合によっては業者に丸投げしたほうが精神的にも、収益的にも良いこともあるので、始めるにあたって委託できそうなものか、というのも確認しておくといいでしょう。
築古戸建てを活用した事業例
では、実際事業化するとしたらどんなものがあるか、例をいくつかご紹介しましょう。
もちろん、用途地域等によって、事業として扱えないものもあったりしますが、そういったのはここでは一旦置いといてください。
自分が取り組めそうなものを見つける、はたまた全然違う新規事業を思いつくためのヒントを見つけるためにみてみましょう。
駐車場
冒頭でもお話したように、駐車場経営の大きなメリットは初期投資が少なくてすむことです。
解体して更地をアスファルト舗装、必要な設備機器を設置、といった投資が必要ですが、新しく何かを建てる必要がないのは大きなメリットです。
また、更地であるため災害へのリスクも小さいです。よほど酷い地割れなどが起きていなければ、特に修繕する必要もなく、設置している機材にもよりますが、倒壊による人的被害も限りなくゼロに近いため、災害に強い土地活用と言えます。
デメリットとしては、土地の利用効率が悪く、他の事業と比べると収益性に劣るというところです。
リスク少なく、手堅く利益を出したい、といった方におすすめな事業となります。
トランクルーム
物件が変形地な場合、トランクルームを設置するのも個人的におすすめかなと思います。
メリットとしては、インフラ設備がいらなく、居住用のような修繕も不要なため、ランニングコストを抑えることができます。
また、変形地、狭小地でも使い勝手が良い、というのが挙げられます。
デメリットは比較的新しいサービスのため、認知度は低い、というのと、法律上の手続きが面倒で、手間が掛かる、といったところでしょうか。
他の不動産投資と比べ、競合も多くないので、収益が上げやすく、かつ突発的な支出もないので結構おすすめです。
民泊
２０１８年に民泊新法が施行され、届け出を行えば合法的に民泊を営業できるようになりました。
これにより、以前までは旅館業法で規定されているスプリンクラーなどの消火設備を設置する必要もなくなり、台所、浴室、トイレ、洗面設備の４つさえ設けられていれば問題なく営業ができます。
特に観光地に近いところにある物件だと需要が高く、賃貸として貸し出すよりも圧倒的に高い利回りを出せる可能性があるのが魅力です。
ただ、前半で述べたように、外国人への貸し出しが多く、トラブルになりやすいことがデメリットになるので、運営方法をよくよく考えることが重要です。
まとめ
築古戸建ても活用の仕方次第で、普通に貸す以上に収益を上げる方法はいくつもあります。ご自身の家の立地をよく観察し、どういったものが求められているかをしっかり見定められれば、副業で始めた事業がやがて本業規模に広がる可能性も秘めています。
片手間でやりたい方も、工夫をすれば手放しでコツコツと稼いでくれる資産となってくれるでしょう。
何にしても、無理をせず続けられることが大事です。
自分の対応できることを把握して、長く続けられる事業選びをしましょう。
↓不動産投資について色々調べてみませんか？↓
