ボロ物件投資で失敗しないために見逃してはいけない重要事項。ボロアパート購入検討時に必ず抑えておくべき事項まとめ
ボロ物件投資に興味はあれど、失敗が怖い、そもそも何に気を付けたら失敗しないのかわからない、という方も多いのではないでしょうか。
実際、不動産投資にリスクはつきもので、全てのリスクを排除することはプロでも不可能です。
ただ、不動産投資で失敗しないために確実に言えることといえば
- 不動産が持つ収益性を正しく判断し、適切な額で買う
という行為を行えるかどうか、が鍵を握っています。
そして不動産投資初心者の方は、そこの判断を誤りがちで、投資に失敗していきます。
今回は、そんな築古アパート購入時に必ず調べなければいけない事項をまとめました。
目次
１：築古アパート検討時に失敗しないための前提事項
調査事項をお話する前に、そもそもの前提事項的なものをご紹介いたします。
なぜ調査をしなければいけないか、わかるようになると思います。
高利回り物件の利回りは基本的に実現しない
まず第一に、物件概要書に記載されている利回りは確実に実現されないことを心に刻んでください。
これは高利回りな物件ほど顕著ですが、実際のところ、利回りが高かろうと低かろうと起こりえる事象です。
なぜかというと、物件概要書に記載されている利回りは「表面利回り」といって、満室想定、ローンなどの諸経費分を差し引く前の利回りだからです。
こういったことを知らずに物件を購入してしまう人も多く、不動産は儲からないという認識が広がってしまっているのです。
修繕費等、費用の計算を怠らない
また、築古アパートでは特に、購入したらそのまま貸せるわけではなく、必ず修繕が必要になります。物件によっては予想以上に修繕費用が掛かり、費用回収まで相当な期間を要してしまう場合があります。
そして、一度修繕したら終わりではなく、定期的に修繕が必要になり、ばかにできない金額が費用として流れていきます。
一見良さそうに見える物件でも、修繕費用を入れて計算し直したらパッとしない物件になることはよくあります。
そういった費用の取りこぼしがないよう、収益計算時に必ず反映させましょう。
この前提をもとに、以下の事項を見ていきましょう。
２：ボロ物件投資で失敗しないために購入前に必ず調査すべき事項
人口動向
中長期保有することになる不動産にとって、投資する不動産周辺地域の人口動向は必ず確認してほしいです。
特に地方都市では将来的に人口が減少していくことがほとんどであり、それに従い賃貸需要も減っていくからです。
人口規模、人口構成も気にしたいところで、人口規模でいうと、大体10万人は最低でもいてほしいです。
人口構成でいうと、検討物件に入居が予想される年代、性別の人口をきちんと把握してください。
いくら人口規模に問題がなくても、高齢化が進み若者がほとんどいない町で、若者向けワンルームアパートなどに賃貸需要はないですからね。
空室率
現在、日本の賃貸物件の平均空室率は20％前後になっております。
ただ、地域によっては30％を超えることもあり、そういったエリアでの投資はなるべく控えた方がいいです。
それだけ空室率が高いと、築浅の賃貸物件でも安く入居できる可能性が高く、わざわざ築古アパートに住む選択肢をとる人が少ないです。
そして、選択肢に入る場合でも、超破格な賃料でないと賃貸がつかなく、収益が見込めない物件になってしまいます。
賃料相場
初心者の方が一番騙されやすいのが、想定賃料です。というのも、物件に設定されている賃料が実際の家賃相場より高めに設定されている事が多いのです。
購入後、設定賃料で賃貸募集をしてみると、全く人が入らない。翌々調べてみると、設定賃料が相場よりも高く、成約する賃料まで引き下げると、毎月赤字になってしまった。なんてことがよくあります。
そうならないために、きちんと相場観を養っておくことが大事で、購入前に、検討不動産周辺の賃貸仲介にヒアリングをしておくことがなにより重要です。
賃貸収入は投資の生命線なので、ここを誤ると他でいくら頑張っても巻き返せませんので注意してください。
- 周辺物件の賃貸状況
- 投資エリアの最低家賃
- 周辺賃貸物件の空室率
値下がりの最低ラインを掴むこと、より精度の高い空室率を把握することは投資の収益性を知る上でとても重要です。
最低だとこれくらいの収益になる、というのを把握できれば、投資物件の利回りがどこまで下がるか判断できます。
同様に周辺の類似物件の空室率がわかれば、その分空室率分の費用を把握できます。
賃料相場と合わせて、実際の利回りを予想することに繋がるので、賃貸仲介のヒアリング時に一緒に聞いておきましょう。
生活利便性
近隣に生活インフラがあるかどうか、を把握しておくのももちろん重要です。
上記の調査事項に照らし合わせて、投資適格エリアに該当したとしても、スーパーマーケットやドラッグストア等、周辺に必要最低限な生活インフラがないと、需要はガクッと下がります。
地域の中でも、そういった細かい部分で賃貸に差がつくので、最終的には住む人の気持ちになって、そこを借りようと思うかつぶさに検討することが大事です。
建物の破損状況
修繕費用がどれくらい、どの頻度でかかりそうかを把握するために必ず確認したいところです。
ただ、これに関しては素人だとわからないと思うので、専門業者さんに内見同行をお願いして、大体の見積もりを出してもらうのが良いでしょう。
この辺りをしっかり調査していただければ、大きく損をすることはほとんどなくなります。
投資の最重要項目だと思ってしっかり調査を行いましょう。
３：まとめ
築古アパートに限らず、ボロ物件投資は購入後もクレーム対応等、色々な困ったが発生します。こういった事態は頑張ればなんとかなります。
しかし、元の収益性を読み間違えて赤字物件を買ってしまうと、どう頑張っても黒字に変えることはできません。
そうならないためには、入り口の時点でよく吟味する必要があり、投資の最重要項目になります。
今回ご紹介した事項をきちんと守れば、大外れすることはなくなるので、是非実践してみてください。
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