ボロ物件を購入するときに必ず確認して欲しいポイント！不動産投資初心者が築古物件の購入で見落としがちなリスク

ボロ物件の購入は、他の不動産投資物件と比べ、ややテクニカルです。

そのまま買ってそのまま運営しようとすると、部屋が埋まらず表面上の利回りは確実にでない。

ただ単に修繕するのではなく、ニーズと収益のバランスをとったリノベーションが必要
何も考えずに部屋を埋めたら、トラブルメーカーばかりだった。

などなど、ハードルの高い投資です。
物件が安くて高収益で手が出しやすい、というのは物件を買わせるための煽り文句なのでそういった営業をかけてくる業者にはくれぐれも気をつけてください。

ボロ物件の購入の際は、リスクを自らの手で解決できる問題か、というのを見極めて物件を選定していくことが大事です。

今回はそういったボロ物件の購入にあたって、よくよく確認してほしい要素を書き出しました。

この記事を読むことで、失敗しないボロ物件の見極め方を学ぶことができます。

是非読んでみて下さい。

物件として成り立たないボロ物件を購入しない

f:id:smooth0925:20210820013655p:plain — 取り壊すしかないボロ物件を掴んでしまったら最悪です。。。

まず、建物に関して言えば、どこがボロボロか、で判断することが大事です。
例えば、床だったり水回りだったりがボロボロな場合は、リノベーション工事をすれば全然貸せる状態に戻せる可能性が高いです。
築年数がかなり建っていても、意外と建物の寿命は長いもので、建物の重要部分が破損していなければ、耐用年数を超えていても、十分貸し出せます。

反対に、躯体（柱や基礎）の耐久性に問題がありそうな場合は避けたほうがいいです。
リノベーション云々ではなく、建物としての欠陥があるため、最悪取り壊ししなければなりません。
一円の利益も生み出さずに無に帰すとは一番やってはいけないことです。

ただ、そういった建物の状態は、素人が見てもわからないことがほとんどだと思います。
一番いいのはやはり専門家に見てもらうことです。
公認ホームインスペクターという住宅全体の劣化状況や欠陥の有無を診断してくれるプロがいるので、そういった方に見てもらうのが一番です。

もちろんある程度の費用は掛かりますが、建物として成り立たない物件を買ってしまって、結局取り壊ししなければいけなくなるくらいだったら、リスクヘッジをしといたほうが絶対いいです。

購入しても利益がでる賃料設定か

賃貸付けに関しても、解決できる問題と解決できない問題があります。
最初に絶対に見極めないといけないのが、賃料設定です。

絶対に賃貸のつかない賃料で収益物件で売りに出されている物があったら、くれぐれも手を出さないでください。

どんなに表面上の利回りが高くても、絵に描いた餅な賃料であればその利回りは実現しません。

相場賃料は地域の特性に左右されるもので、いくら物件そのものの付加価値をつけ足しても、限界があります。

地域の相場賃料を自らの手で高めるなんて不可能なのです。

片田舎の物件の家賃なんて、どんなにいい建物を建てようが、都心のボロ物件の賃料より高いなんてことほとんどありえませんよね。

あとはそもそもの賃貸需要があるかもしっかり見てください。
どんなに賃料が安くても、田んぼのど真ん中、周りに施設が何もないようなところには住まないですよね。
例えば近くに大学があったり、工場があったりと、若干不便な場所だけど、賃貸ニーズがある場所であれば人はいるので企画をしっかりたてれば賃貸はつきます。