ボロ物件を高く売るために絶対に抑えておきたいこと！築古物件の売却で損をしないための方法と対策
皆さんこんにちは。
相続なり、投資でなり、手に入れたボロ物件をどうやって売却するのが一番か、悩ましい問題かと思います。
建物がついていた方が価値が高いのかとおもいきや、ボロボロの建物に価値はないから解体して売りに出したほうがいい、なんて情報を見たりして、結局どうすればいいんだ、と頭を抱える日々。
結論から言いますと、所有している不動産の条件・状態によって、どの売り出し方が一番高く売れるかは全く違く、絶対の正解はありません。
ただ、どういった売り方にするにせよ、高く売るための法則はあります。
- 一般の人が実需向けに買いやすいように物件を加工する
- 地域の特性を見て、土地と戸建てどちらが売れやすいかを判断する
- 判断したら、その売り方のメリットデメリットを把握しておくこと
ここら辺を抑えて決めると売却で損をすることは限りなく少なくなります。
本日は、そんなボロ物件を高く売るために必ず抑えておきたい事項をご説明していきます。
この記事を読めば、ボロ物件を高く売るために次に何をすべきかわかるようになるかと思いますので、是非最後までお付き合いいただければ幸いです。
目次
- １：実需向けに買いやすいようにボロ物件を加工する
- ２：地域の特性を見て、土地と戸建てどちらが売れやすいかを判断する
- ３：売り方のメリットデメリットを理解して、リスク少なくボロ物件を高く売ろう
- ４：自分一人では難しい場合は、仲介業者に相談しましょう
- ５：まとめ
１：実需向けに買いやすいようにボロ物件を加工する
買いやすいボロ物件とは
簡単に言うと、買った後、そのまま使える状態の物件、ということです。
例えば築古戸建てだと、基本的にはリフォームなどが必要ですよね。
もちろん元々の状態が良ければ修繕なしでいいこともありますが、どこかしら痛んでいる箇所があるはずです。
購入後にリフォームがしなければいけないというひと手間は購入側にとってかなりの負担になります。
そういった箇所がある状態で売りに出すと、その部分がネックになって購入を渋られることは多々あります。
土地として売り出す場合でも、上物付きの土地として売り出すか、更地として売り出すかで購入者のハードルがかなり変わってきます。
不動産買取業者には高値で売りづらい
面倒くさいからそのままで買ってくれよ、という場合、不動産買取業者であればそのままの状態で買ってくれます。
ただ、業者による買い取りの場合、利益を出すことを目的にしているので、相場の7～8割ほどの値段でしか基本的には買い取ってくれません。
ですので、売り急いでいる、なるべく手間をかけずに売りたいなどの事情がない限りは、ひと手間かけて売りに出すことが大事です。
２：地域の特性を見て、土地と戸建てどちらが売れやすいかを判断する
戸建てが売れやすいエリア、土地が売れやすいエリアがある
一般的に駅近、間口が広いなどの好条件の不動産は相場よりも高めでも売れる可能性が高いです。
そしてそういった物件は、どちらかというと土地としてのニーズがあり、がちがちにリノベーションを施して物件価格を上げてしまうと、敬遠されてしまう可能性があります。
土地として買いたい人から見れば、上物の価値はゼロなわけで、解体の事を考えればむしろ負債です。
下手にリフォームをしてしまっても、いい場所の物件であれば、自分の家を建てたい人がほとんどで、リフォームした費用が無駄になってしまう可能性があります。
地域によっては、戸建ての物件を買いたい、といったニーズのほうが大きいところがあり、取り壊すよりも、築古でも戸建て物件として売り出したほうが売れやすい場合もあります。
もちろん新築、築浅戸建てと比べたらかなり割安でなければいけませんが、土地として売るよりもリフォームしてもなお利益がでる場合であれば、リフォームを検討しましょう。
３：売り方のメリットデメリットを理解して、リスク少なくボロ物件を高く売ろう
リフォームして中古戸建てとして売るメリットデメリット
メリット
- 高額で売却できる可能性がある
基本的に、築古のボロ戸建てというのは建物としての価値がゼロに等しく、価格に建物の価値を反映できません。
ただ、うまくリフォームして、築年数は古いけど住みやすいいい家だよね、ということになれば、販売価格に建物分の値段を反映できます。
注意点として、驚くほど価格が高くなるわけではないので、リフォームに費用をかけ過ぎてかえって利益を損なわないようにしましょう。
デメリット
- リフォーム費用がかかる
- 契約不適合責任を問われる可能性
メリットの際にお話ししたように、リフォームにはお金がかかります。この加減を間違えると、収入を減らしてしまうことに繋がるので気をつけましょう。
また、売却した後に、シロアリ被害など、の欠陥が発覚した場合、契約不適合責任を負わなければいけない可能性があります。
これを防ぐためにも、契約時に特約などで免責条項をつけるなどして対策しましょう。
上物付き土地として売るメリットデメリット
メリット
- 様々な売却パターンに対応でき、購入希望者の層を増やすことができる
これは築古でも住む目的で買ってくれる人、取り壊して新築物件を建てる人、どちらにも対応できます。
ただ難しいのは、いくら住む目的でも、土地値とあまり変わらない値段で買えるから、というのが前提にあるので、建物としての価値を値段にあまり反映できない点です。
あくまで選択肢として売りやすい、というだけで高値で売り出さないよう注意しましょう。
デメリット
- 売れない期間の維持管理
建物の特性上、長い間管理をしていないと、老朽化が進みます。それに加え、郵便物の片づけや通水するのは非常に手間です。
特に自宅から離れたところにある物件ですと、定期的に確認しに行くのも一苦労です。
更地として売るメリットデメリット
メリット
- 解体の手間を省ける分、購入希望者が買いやすい
- 空き家の管理をする必要がない
更地であれば、買った後に解体をしなくていいため、費用も掛からず、購入者からすると非常にありがたいです。
そして、購入者の心理的にも、買わないための自分への言い訳を一つ減らせるので効果的です。
些細な事かと思われるかもしれませんが、不動産購入は大きな買い物になるため、慎重な人は一つでも気になることがあると、買わない言い訳を無意識に考え出すので、そういった感情を発生させないようにするのも、物件を高く売るために重要な要素となります。
更地なので、わざわざ管理する手間がないのもお分かりいただけると思います。
デメリット
- 解体の手間
- 税金が高くなる
更地として売るのですから、当然建っている建物を解体する必要があり、その手間がかかります。
また、建物がある場合、「住宅用地の特例」というものがあり、特例に適合する土地であれば固定資産税が軽減されます。
更地にしてしまうと軽減処置が受けられなくなってしまいます。
更地のまま売れずに年を跨いでしまうと建物が建っていた場合の最大6倍の固定資産税を支払わなければいけなくなってしまうので、注意が必要です。
４：自分一人では難しい場合は、仲介業者に相談しましょう
また、自分じゃそんなこと判断できないよ、という方は仲介業者に相談しましょう。
きちんとした仲介業者であれば、対象不動産をどうやって売れば一番高値になるか、的確なアドバイスをしてくれます。
解体が必要な際も、専門業者の紹介、手配を手伝ってくれるので、心配ありません。
５：まとめ
ボロ物件を高く売るためには、地域の不動産の相場を把握して、一番高く売れる不動産の状態にするほか、一般のお客様にいかにストレスなく買えるか、が重要だということが理解できたかと思います。
ひと手間を惜しまないだけで、数百万円の違いが生まれるので、面倒くさがらずにきちんと状態を整えましょう。
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